Crédito na baixa renda
 Como financiar imóveis para famílias com renda mensal a partir de cinco salários mínimos
Vender um produto de mais de R$ 60 mil para uma família cuja renda mensal é de cerca de R$ 2 mil pode parecer, à primeira vista, uma missão impossível. Para assegurarem o crédito de seus potenciais clientes e o retorno financeiro do investimento, as empresas do setor têm se valido de parcerias com instituições financeiras, em acordos por empreendimento e que iniciam já na planta. Os exemplos são inúmeros e não param de aumentar. A construtora Tecnisa e o banco Santander assinaram uma parceria para o financiamento de 5.700 unidades de 11 empreendimentos, a serem lançados ao longo de 2008, e com retorno de venda de R$ 1 bilhão. Já a Gafisa firmou uma parceria com a Caixa Econômica Federal para financiar até seis mil imóveis, com valor entre R$ 55 mil e R$ 130 mil, para famílias com renda de até R$ 1.750,00, no Rio de Janeiro e em São Paulo.
Com acordos como esses, é cada vez mais comum ver estandes de venda de lançamentos com produtos duplos: o imóvel e o produto financeiro "crédito imobiliário". Com isso, as construtoras se arriscam menos e os bancos garantem reservas de mercado em um cenário cada vez mais competitivo.
Flávio Prando, presidente em exercício do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), explica os acordos: "As construtoras não são financeiras, elas fazem captação de contratos que serão securitizados e, para isso, seguem uma série de regras, assim como os contratantes", diz. Para ele, esses financiamentos diretos são complementares ao negócio da empresa: "o crédito deve ser oferecido pelos agentes financeiros, mesmo antes da entrega das chaves. Essa é uma forma da empresa não se preocupar com uma atividade que não é sua atividade-fim".
Em nome da segurança do crédito, Prando sugere que a faixa ideal de comprometimento de renda para o segmento econômico seja de até 27%, e não de 30%, como os bancos costumam operar na média geral. "Mas tudo seguirá bem se não tivermos uma elevação desmedida nas taxas de juros. É isso que esperamos."
Análise de crédito
Nesse segmento social, a comprovação de renda, necessária para a concessão do crédito, pode se tornar um problema, visto que muitas famílias, em geral, não possuem renda formal e não são assalariadas com carteira assinada. Para contornar esse contratempo, há formas alternativas de aferir os vencimentos. "É possível verificar o fluxo da conta do candidato a mutuário ao longo dos meses, checando seu saldo médio. A análise de crédito também passa pela verificação do grau de comprometimento da renda com contas fixas e a adimplência de seus compromissos mensais", explica o gerente regional de habitação da Caixa Econômica Federal, Luiz Carlos Previlato. Segundo ele, a taxa de inadimplência dos contratos com famílias de renda média entre cinco e dez salários mínimos não chega a ser 15% maior do que a de rendas superiores a 15 salários.
O financiamento imobiliário com juros reduzidos é feito, no Brasil, utilizando os recursos depositados na poupança e no FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). O primeiro tem juros que não ultrapassam os 12% ao ano mais correção monetária feita pela TR (Taxa Referencial), que está em cerca de 2% ao ano. Esse indexador, teoricamente utilizado para anular a inflação, é controlado pelo Governo e mantido artificialmente baixo exatamente para segurar os juros praticados pelo SFH. Isso porque a TR é também utilizada para corrigir as contas de poupança e do FGTS. A poupança rende, ao ano, uma média de 6% mais a TR, enquanto o Fundo tem rendimento fixo de 3% mais TR.
Dessa forma, ao utilizar esse dinheiro "barato" para financiar imóveis, é possível aos bancos oferecerem taxas atrativas. Mas há limites de renda e de valor do imóvel, para que os recursos sejam destinados à população com menor poder aquisitivo. Os recursos da poupança não podem ser usados para financiar imóveis com valor acima de R$ 350 mil. Já o FGTS tem uma série de limitações.
"Com as incorporadoras investindo em imóveis para o segmento econômico, os bancos têm que aprender a atuar nessa área, e é isso que estamos fazendo", afirma Ana Isabel Perez, vice-presidente de Crédito Imobiliário do Santander. O grupo espanhol foi o primeiro banco privado a estender o prazo do financiamento para 30 anos, no final do ano passado. Segundo a executiva, mesmo com financiamentos em longo termo, as taxas de inadimplência pouco se alteraram.
Poupança ou FGTS?
Modalidades de crédito a juros reduzidos
FGTS: R$ 8,4 bilhões para famílias com renda de até R$ 4,9 mil
O montante de recursos do FGTS destinado ao crédito imobiliário é definido anualmente pelo Conselho Curador do Fundo. De natureza tripartite, ele possui representantes do empresariado (Sinduscon, Abecip e Secovi), do governo e dos trabalhadores (sindicatos). Neste ano, são R$ 8,4 bilhões disponíveis para empréstimos a famílias com renda mensal de até R$ 4,9 mil. Os juros variam de 5,5% a 8,6%, os mais baixos do mercado. Os imóveis financiados não podem custar mais do que R$ 350 mil em São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal, capitais com os maiores tetos. É esse tipo de financiamento que alimenta o mercado da classe média baixa.
Antes, apenas a Caixa Econômica Federal poderia operar essa linha de crédito. Agora, Banco do Brasil, Itaú e Real já possuem a autorização, e outros bancos estão no meio do processo, que depende do aval final da Caixa, agente operador do Fundo.
O Conselho Curador vem, desde o ano passado, em sucessivas resoluções, liberalizando cada vez mais as linhas. Os juros caíram, a renda máxima aumentou e o valor máximo do imóvel também. "Defendemos uma liberação cada vez maior dos recursos do Fundo. É uma demanda do mercado e das construtoras", diz Flávio Prando, do Secovi.
A melhoria das condições de financiamento justifica o aumento de 96% no volume do crédito imobiliário no Brasil registrado no ano passado, em comparação a 2006, segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).
De acordo com o diretor geral da Abecip, Osvaldo Correa Fonseca, desde 2004 tem havido redução das taxas de juros, aumento nos prazos de pagamento e ampliação do percentual do valor do imóvel que pode ser financiado. O desafio, agora, segundo ele, é fazer com que o aumento na renda do trabalhador seja convertido em crescimento do mercado de crédito imobiliário.
Para Fonseca, uma pessoa que ganhava seis salários mínimos há dois ou três anos comprava um imóvel e financiava R$ 80 mil. Com a mesma renda, essa pessoa pode hoje financiar em torno de R$ 150 mil.
Neste ano, a expectativa da Abecip é que o ritmo de crescimento se mantenha ainda impulsionado pelas condições de financiamento oferecidas pelo mercado. "As condições agora são muito boas para a pessoa aproveitar e ter a oportunidade de comprar um imóvel", diz o presidente da entidade.
Poupança: imóveis até R$ 350 mil
Abril foi o segundo melhor mês da história do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) - as contratações (financiamentos) atingiram R$ 2,049 bilhões, inferiores apenas às de novembro do ano passado, quando chegaram a R$ 2,380 bilhões. O volume de operações de abril foi 71,51% maior que o do mesmo mês de 2007 e, com esse desempenho, o montante contratado nos primeiros quatro meses de 2008 atingiu R$ 7,53 bilhões, superando em 83,54% o do primeiro quadrimestre do ano passado.
Considerando os 12 meses compreendidos entre maio de 2007 e abril de 2008, as novas operações alcançaram R$ 21,71 bilhões, com crescimento de 96% em relação aos 12 meses terminados em abril de 2007. O número de unidades financiadas no mês foi de 19.443, superando em 46,4% o de financiamentos realizados em abril de 2007 e elevando para 74.283 o total do primeiro quadrimestre. No período dos últimos 12 meses, foram financiadas mais
de 222 mil unidades.
No que se refere à captação de recursos, o comportamento das contas de poupança registrou, em abril, maior volume de saques, que superaram os depósitos em cerca de R$ 2 bilhões, revertendo a tendência positiva que vinha sendo observada desde fevereiro de 2007. Esse comportamento, no entanto, foi atípico e as expectativas são de retomada da captação das cadernetas de poupança, que financiam as operações de crédito do SBPE.
Por Vinícius Segalla
Construção mercado 87 - outubro 2008 |
