Acerte o alvo
Veja como incorporadoras e imobiliárias estão utilizando os avanços do geoprocessamento para planejar empreendimentos imobiliários e configurar bons produtos
 |  | | Arte sobre mapa georreferenciado da Vila Mariana, São Paulo, com números de dormitórios dos lançamentos na região (mapa ilustrativo) | |
Conhecer a população de um bairro, sua faixa etária, classe social, o entorno do terreno e os lançamentos recentes, entre outras características, habilita à constituição de produtos imobiliários melhor formatados para o público que se quer atingir. É com base nisso que o geoprocessamento de dados tem sido, pouco a pouco, inserido no mercado imobiliário. A idéia é a de que, a partir de informações recolhidas em fontes de dados variadas, se desenhe mapas personalizados para o estudo de determinadas regiões.
"Essas ferramentas têm ajudado grandes empreendimentos na coleta de dados tanto para configurar produtos como para a modelagem de loteamentos a partir da análise topográfica", explica Lisana Kátia Schmitz, professora do Cieg (Centro Integrado de Estudos de Geoprocessamento) da Universidade Federal do Paraná.
A novidade nessa área é a aliança das técnicas matemáticas e computacionais com informação geográfica, o que torna possível a geração de informações imediatas processadas em um software de SIG (Sistema de Informação Geográfica). Os mapas, que sempre foram importante instrumento por permitir a fácil identificação da localização, passam a agregar informações de diversos bancos de dados.
Os programas para SIG permitem exames de rotina nas bases gráficas e alfanuméricas simultaneamente. Na prática, o usuário pode fazer perguntas como "Quais lotes da parte oeste da cidade são maiores que um hectare e destinado ao uso residencial?" e obter como resposta o número dos lotes disponíveis ou um mapa com os lotes identificados.
Geomarketing
Nos casos de maior recorrência ao sistema georreferenciado, o primeiro passo é a identificação do terreno onde será feito o empreendimento. A partir disso é elaborado um mapa com as características da vizinhança do imóvel, reunindo a base de arruamento, o zoneamento municipal e informações para todos os setores censitários adjacentes em um determinado raio de influência.
Há um levantamento de campo para caracterizar o uso e ocupação da área: imóveis residenciais, comerciais e governamentais. Os dados de censo do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) cruzados com informações obtidas nas concessionárias de água e luz dão recursos para caracterizar a renda e idade dos moradores. Pode-se acrescer a isso os empreendimentos concorrentes em execução na área de estudo.
Com as bases de dados organizadas em um SIG, a análise define o perfil do consumidor a ser atendido no novo empreendimento, que orientará o projeto. A comparação com empreendimentos concorrentes dá meios para determinar diferenciais que facilitem a inserção do novo produto no mercado.
"Em uma pesquisa mais detalhada é feita a coleta de dados em campo, identificamos variáveis como a quantidade de chefes de família potenciais, o perfil de renda e estilo de vida. Em um segundo momento, apoiamos com pesquisas de opinião. São feitas entrevistas com pessoas no perfil delineado para saber do interesse pelo produto", determina Luis Carlos Francischini, da empresa de geoprocessamento GISMarket.
Feito o projeto com o apoio dessas informações, tem-se o mapa das regiões mais qualificadas para esforço concentrado de propaganda, por meio da busca dos setores censitários com maior percentual de consumidores com o perfil do empreendimento, além de apontar os setores censitários com alto percentual de imóveis alugados.
Para Eduardo Della Mana, diretor-executivo do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo) e coordenador do GeoSecovi, "em um mercado competitivo, é necessária análise, pesquisa e produção de informações para garantir a eficiência e sucesso de um produto".
Fonte: www.construcaoemercado.com.br Mais informações: http://www.construcaomercado.com.br/MateriaConteudo.asp?idMateria=20713 |
